Vrei sa cumperi un imobil? Iata sfaturile unui avocat specializat in domeniu!

Foarte mulți dintre noi și-au dorit la un moment dat în viață sau își doresc de foarte mult timp să aibă propriul cămin, propria locuință, locul în care putem beneficia de liniște, confort, intimitate și siguranță. Cu toate acestea, foarte puțini oameni sunt precauți atunci când vine vorba de a ști cu certitudine ceea ce cumpără, în ce condiții, la ce riscuri se expun ori care sunt consecințele juridice ale tranzacției în cauză.

În prezentul articol vom detalia pe scurt toate aceste aspecte, atrăgând astfel atenția că necesitatea de a avea propria casă, deși una extrem de legitimă și totodată esențială din punct de vedere atât personal, cât și social, trebuie să fie tratată de către cumpărători cu mult mai multă seriozitate, răbdare și înțelepciune, pentru a evita astfel numeroasele situații nefericite care s-ar putea naște în urma realizării unei astfel de achiziții.

Primul și cel mai important element care trebuie studiat în momentul în care considerăm că am găsit locuința potrivită și dorim să procedăm la achiziționarea acesteia este, pe lângă verificarea tehnică a construcției, verificarea situației juridice a imobilului. Astfel, în urma realizării acestei analize, putem identifica în mod concret orice problemă legată de deplinul drept de proprietate, respectiv dreptul de  dispoziție, posesie și folosință a imobilului de către cel care vă vinde imobilul, precum ar fi eventualele saricini existente asupra imobilului (ipoteci, sechestre, etc.), eventualele drepturi de folosință ori dispoziție asupra imobilului ale altor persoane decât proprietarul, lipsa calității de proprietar al imobilului a persoanei care se pretinde a avea această calitate, etc. Desigur, toate aceste aspecte sunt valabile și în cazul unui imobil reprezentat de terenul pe care dorim să-l cumpărăm în vederea construirii unei case pe acesta.

Dată fiind procedura complexă și totodată foarte tehnică de verificare a situației juridice a unui imobil, este puternic recomandat ca aceasta să fie realizată în beneficiul cumpărătorului de către o persoană cu calificare juridică și totodată experiență în acest domeniu, respectiv un avocat specializat în drept imobiliar. Interpretarea corectă a informațiilor obținute cu privire la situația juridică a unui imobil este esențială pentru realizarea unei analize ale cărei concluzii să reflecte în mod real gradul de oportunitate al respectivei achiziții și eventualele riscuri implicate.

Desigur, doar cumpărătorul va decide în final dacă este dispus sau nu să achiziționeze imobilul în cauză, trecând poate peste eventualele aspecte negative relevate de analiza juridică, însă cel mai important este ca el să dețină în acel moment toate informațiile existente privitoare la imobil și la consecințele juridice ale tranzacției.

Un alt element esențial în cadrul procesului de achiziționare a unui imobil este încheierea contractului de vânzare-cumpărare a acestuia sau, după caz, a unui antecontract. Un astfel de act, indiferent de situația juridică a imobilului, poate produce la rândul său efecte juridice nedorite pentru cumpărător, în situația în care conține clauze nefavorabile acestuia ori chiar clauze abuzive în favoarea vânzătorului.

De multe ori într-o astfel de situație, cumpărătorul este absorbit de bucuria achiziției, fără a mai da mare importanță contractului sau antecontractului de vânzare-cumpărare în sine și ajungând astfel să-l semneze în forma propusă de către vânzător ori modificată după analiza succintă și neexperimentată a cumpărătorului. Și în această situație, din motive evidente, este absolut necesară asistența juridică a unui avocat specializat în drept imobiliar, atât în ceea ce privește studierea și eventuala modificare a contractului sau antecontractului de vânzare-cumpărare, cât și la semnarea propriu-zisă a acestuia.

Ca și societate de avocatură specializată în drept imobiliar, noi, SCA Murar și Asociații, ne-am găsit de foarte multe ori în situația de a întâlni clienți care, ulterior semnării unui contract sau a unui antecontract de achiziție a unui imobil, ne-au solicitat ajutorul privind soluționarea situației neplăcute în care s-au regăsit ca urmare a nerespectării de către vânzător a obligațiilor contractuale sau a profitării de către acesta de pe urma unor clauze contractuale vădit în defavoarea cumpărătorului. În majoritatea acestor situații, opțiunile juridice pe care cumpărătorul sau promitentul-cumpărător le are sunt limitate, tocmai din cauza faptului că acesta, din naivitate ori neștiință, și-a asumat clauzele și condițiile unui contract menit să apere în mod evident doar interesele vânzătorului ori a promitentului-vânzător, clauze și condiții complet lipsite de orice protecție pentru cumpărător.

Un caz aparte privind achiziția unei locuințe îl reprezintă situația în care vânzătorul este un dezvoltator imobiliar. Într-o astfel de circumstanță, obiectul tranzacției dintre vânzător și cumpărător, respectiv imobilul, poate fi chiar inexistent la momentul semnării contractului sau a antecontractului de vânzare-cumpărare, ori aflat în diferite stadii ale edificării sale. Cu atât mai mult, într-o astfel de situație sunt absolut obligatorii asistarea și consultanța juridică oferite de către un avocat specializat în drept imobiliar, date fiind riscurile extrem de ridicate la care cumpărătorul se expune în momentul semnării contractului de vânzare-cumpărare sau a antecontractului, cu atât mai mult cu cât, în foarte multe dintre aceste situații, tranzacția presupune și achitarea de către cumpărător a unui avans din prețul total al imobilului.

Semnarea de către o persoană a unui contract sau antecontract privind achiziționarea unui imobil de la un dezvoltator imobiliar presupune mult mai multe riscuri decât achiziția unui apartament ”clasic”. Lipsa de solvabilitate a antreprenorului, incapacitatea acestuia de finalizare a condominiumului în termenul contractual sau de a asigura utilitățile ori infrastructura aferente acestuia, imposibilitatea obținerii tuturor autorizațiilor și avizelor prevăzute de lege pentru darea în folosință a întregului imobil ori chiar intrarea în insolvență a dezvoltatorului din cauza unui management defectuos ori din rea-credință reprezintă doar o parte dintre aceste riscuri, care, în cazul producerii lor, vor conduce în majoritatea situațiilor la lipsa totală sau parțială de folosință a imobilului de către cumpărător, precum și la blocarea pe termen nedefinit sau chiar pierderea avansului achitat dezvoltatorului.

Apreciem că, fără o analiză temeinică realizată de către un profesionist al dreptului a situației preexistente semnării contractului sau antecontractului de vânzare-cumpărare, asumarea unui astfel de document reprezintă o imensă greșeală pe care un cumpărător o poate face, consecințele juridice ale acesteia putând avea efecte dintre cele mai grave asupra patrimoniului și chiar situației personale a acestuia.

Întrucât achiziționarea unui imobil reprezintă un moment extrem de important în viața oricăruia dintre noi, atât sub aspect personal, juridic, cât și mai ales financiar, este extrem de recomandat ca, înaintea realizării oricărui demers în acest sens, să apelați la asistența specializată a unui avocat de drept imobiliar. Acesta nu numai că vă va îndruma pas cu pas pe parcursul întregului proces de achiziție a imobilului, însă vă va și proteja în permanență în privința oricăror aspecte de natură juridică ce v-ar putea prejudicia interesele.

Înlăturarea posibilității nașterii oricăror potențiale astfel de situații, prin analiza aprofundată a situației juridice a imobilului, verificarea temeinică a cumpărătorului sau a promitentului-cumpărător, înlăturarea din contractul sau antecontractul de vânzare-cumpărare a oricăror clauze defavorabile cumpărătorului sau a clauzelor abuzive vă va asigura realizarea unei tranzacții în deplină siguranță, cu respectarea tuturor prevederilor legale în materie și totodată fără asumarea niciunei consecințe juridice nefaste, ce v-ar putea prejudicia în mod nedrept interesele ori patrimoniul.

Autor:
Cristian Murar
Avocat partener in cadrul
SCA Murar si Asociatii

Despre Murar si Asociatii: “Activitatea Societatii noastre de avocati a inceput acum mai bine de 9 ani, atunci cand Cristian Murar, alaturi de partenerul acestuia, George Murar, au reunit sub acelasi nume eforturile si experienta mai multor avocati colaboratori, fiecare dintre acestia fiind specializat in diferite ramuri ale dreptului afacerilor. Experienta avocatilor nostri, acumulata de-a lungul anilor, in domeniile de competenta ale Murar si Asociatii, precum achizitiile publice, dreptul societar si dreptul muncii, recuperarea de creante comerciale si bugetare, insolventa si dreptul creditorilor, dreptul concurentei si dreptul proprietatii intelectuale, contenciosul administrativ si fiscal, dreptul contractelor, etc., confera societatii noastre de avocati un statut de inalt nivel profesional, exprimat prin excelentele rezultate obtinute si transpus in relatiile foarte bune pe care le avem cu clientii nostri.”

Articol preluat din: Financiarul.